애니멘토 - 책읽고 토론하는 직업, 북토론, 멘토상담, 성공사례 따라하기, 평생직업

  • 부동산을 취득 보유 처분 임대차 법원경매 과정이 사회 규범에 부합한 멘토가 되도록 최선을 다하겠습니다.
  • 주변에서 부동산이 용도, 길, 물, 법규에 적합하지 않거나 임대차보증금
    권리금 등을 염려 하시는 분, 인수 인계과정이 어려움을 느끼신 분,
    법원 경매가 저렴하다고 실익 검토도 없이 “묻지마” 투자 하시는 분들을
    보면서 부동산 권리분석 등 사전검토를 하는
    멘토의 필요성을 절실히 느끼고 있습니다.
    금융기관에서 정년퇴임 후 회갑의 해 2005년에 공인중개사 자격을 얻어
    10여년 중개업과 법원경매 매수신청 대리인에 종사하면서 경험하였던
    여러 사례를 이용하시는 분께 도움이 되는 멘토가 되고자 합니다
    여유로운 시간에는 서울 5궁에 식재된 나무가 자리한 위치,
    주는 이야기를 들으러 종종 방문합니다. 영원이 살 것처럼 배우고 있습니다.
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  • 청미래
  • 부동산재테크풍수 상담사

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  • 농협중앙회 36년 정년퇴직
    공인중개사
    법원경매 매수신청대리인

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    • | 선생님이 직접 상담한 사실을 토대로 씌여졌습니다.
    • 깡통전세

        

      TV에서 깡통전세라는 뉴스를 종종 들어 보는데 깡통전세는 아파트의 경우 시세 가격보다 전세보증금이 더 많거나 비슷하여 계약종료 시에 전세보증금을 즉시 반환받기가 어려운 경우이지만 상가 임대차 경우에 더 많이 발생하는 사례입니다

      0000년 0 월 임차인 A씨는 지역 생활정보지에서 임대물건이 보증금 8천만원, 월세 150만, 권리금 5천만원을 요구하는 당시 임차인이 의뢰한 광고를 보고,

      건물주인 임대인과 임대차계약을, 권리금은 당시 임차인에게 지급하고 새 사업에 알맞게 내부를 수리비로 2천만원을 지급하고 영업 중,

      여러 요인으로 업종을 바꾸려다 등록관청에 허가를 득하지 못하였고, 임대료를 3회 이상 지급하지 못해 건물주로부터 계약 잔여기간에 관계없이 해지한다는 통지와

      임차보증금 8천만원은 새로운 임차인이 들어오면 계산하겠다는 통보를 받았다는 고객이 상담하였던 내용입니다

       

      1. 새로운 업종의 허가가 나지 않는 사유를 검토하니

      불법으로 증축된 건물과 업종별 규제 구역에서 허가(등록)를 득하기 어려운 주거지역이 였습니다 또한 건물 도면을 건물주에게 요구하지 않아 건축물대장의 해당 층은 300평방미터이나 실제는 4구간으로 구분되 1/4을 사용연적 80평방을 사용계약만 하였고, 그 일부 무허가 증측 부분이 있었으며, 비상문도 없었고 토지 이용계획상 지역,지구에 허가를 받을 수 없는 업종을 신청한 사유였습니다

       

      2. 임차보증금 8천만원 조기회수 가능성을 검토하여보니

      입주 당시 은행 근저당 최고금액 및 국세 압류액과 동 건물 나머지 3/4선순위 임차인의 전세보증금 합계액을 집계하여 검토한바 해당 부동산 시세 가격보다 합계금액이 더 초과 되었으며(깡통 사례),

      만일 경매가 진행된다면 말소기준권리에서 상가임대차보호 특별법에 적용되지 않고 민법상 임대차계약에 해당되므로 최우선 변제금 등 보증금 조속한 회수도 쉽지는 않겠다는 판단이

      되였습니다

       

      3 권리금을 건물주로부터 보호받기 위해서는 상가임대차 특별법상 권리금 조항 적용이 해당되지 않아 전 세입자에게 지급한 권리금 5천만원과 내부 수리 당시 영세사업자에게 의뢰하여 세금계산서를 요구하지 못한 2천만원도 회수가 어렵게 추정 되고 있습니다

      이후 권리금을 새로운 세입자를 선택하여 요구하려면

      권리금은 동법 조항 변경으로 가격 결정은 감정원에 감정을 요구받을 것이 예상되며,

      부가가치세 추가 납입 등 어려운 조건 예상되면서 회수가 용이하지 않을 듯 하였습니다

       

      임차인 A씨의 장기간 고뇌를 이해 할 수 있었지만, 다행스럽게 인근 4필지를 재개발업체를 소개하여 개발하게 돼 임차인 A씨는 권리금 손실만 있었던 사례입니다

       

        

    아래 책 내용에 대해 다양한 생각과 상상토론을 함께 해요.

    휴먼랜드|32,000원|이승호著

    부동산 투자에서 실패하지 않는 비결!실패하지 않아야 성공할 수 있다. 부동산투자에 있어서, 실패하지 않고 성공하는 비결은 무엇인가? 그것은 두 글자로 『정보』라고 결론 내릴 수 있다. 부동산투자에 있어서 위험요소를 줄이고 수익률을 극대화하기 위해서는 수많은 정보(Information)가 필요하다. 앞이 보이지 않는 캄캄한 어둠 속에서 앞길을 밝혀주는 등대가 되어주는 것은 “오로지” 『정보』뿐이다. 그러나 부동산투자에 필요한 정보는 너무나 다양하고 방대하다. 그러다보니 보통의 투자자로서는 어떤 정보를 어떻게 수집해야 할지 도무지 알 길이 없다. 폭풍우 몰아지는 바다 한 가운데에서 어떤 방향으로 어떻게 항해해야 할지 모르고 헤매고 있는 것과 같다. 그러나 방법은 있다. 부동산투자에 반드시 필요한 정보를 『3분야 7항목』으로 나누어서 하나씩 하나씩 체크해 나가는 것이다. 부동산투자에 필요한 정보는 『3분야』로 구분된다. 『물리적 현황』 파악, 『법적 문제 분석』, 『경제가치 분석』이 바로 그것이다. 그리고 그 3분야는 구체적으로 『7항목』으로 나누어진다. 투자자는 3분야7항목의 투자정보를 하나씩 하나씩 차근차근 체크해 나가면 된다. 이때 각 분야마다 완벽한 『체크표』를 만들어 두고 그 표를 기준으로 필요한 정보를 체크해가는 것이 가장 효율적이다. 방대하고 다양한 부동산투자정보를 철저하게 분석하기 위해는 체크표를 이용하는 것이 가장 “빠르고” 가장 “정확한” 방법이라는 것이 필자의 경험이요 신념이다. 체크표 없이는 아무리 경험이 많은 투자자일지라도 반드시 실수를 연발한다는 것이 또한 필자의 경험이다. 이 책은 필자가 평생 동안 몸담은 실제투자현장ㆍ컨설팅현장ㆍ연구교육현장에서 익힌 3분야7항목의 정보를 종합적으로 수록한 것이다. 이 모든 것을 단 한 권의 책에 모두 담으려고 노력하였다. 이 책에 수록된 3분야7항목의 정보를 종합적으로 체크해 나가는 방식은, 독자들에게 ‘실패하지 않는 투자’를 선물할 것이며, 결국 ‘실패 없는 성공’의 길로 이끌 것이다. 특히 이 책에 수록된 체크표는 단숨에 독자들을 부동산투자의 완벽한 마스터로 만들어 줄 것이다.

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