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  • 박효용
  • 부동산재테크풍수 상담사

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    2008. 공인중개사 자격증 취득
    2010. 전산회계 2급 자격증 취득
    2013. 양만열 교수님으로부터 풍수지리학 수강
    2015. 부부상담사 자격증 취득
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    • 공부확인을 소홀히 했다가 전세보증금을 받지 못한 사례

       

      이 사례의 주인공 A씨는 ㅇㅇ시에 거주하면서 최근 전세집을 알아보고 있었습니다. 부동산중개인 B씨는 A씨에게 XX빌라의 301호가 좋은 가격에 나왔다며 소개해 주었습니다. 301호를 방문해 보고 집이 마음에 든 A씨는 301호에 입주하기로 결정하자, 부동산중개인 B씨가 계약서를 작성해 주고, A씨와 집주인 C씨는 전세계약을 체결하였습니다. 이후 A씨는 입주한 즉시 주민센터에서 전입신고를 하고 확정일자를 갖췄습니다. 그런데 한참 후, 301호가 경매에 넘어가며 A씨는 전세금을 돌려받지 못했습니다.

       

      알고 보니, 사업자금이 부족했던 집주인 C씨는 A씨가 전세 들어 살고 있는 집을 담보로 하여 D씨로부터 사업자금을 차용했던 것입니다. 그리고 C씨가 빌린 자금을 상환하지 못하자 D씨가 집을 경매로 넘기게 됩니다. 하지만 일반적인 경우 세입자 A씨가 채권자보다 먼저 전세계약을 맺고 입주 후 전입신고를 하여 대항력을 취득하고 확정일자까지 갖추어 우선변제권을 확보한 이상 경매 매각대금에서 D씨에 우선하여 변제 받을 수 있어 큰 손해는 방지할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 A씨가 전세보증금을 돌려받지 못한 이유는 무엇이었을까요?

       

      XX빌라의 구조는 다음과 같이 이루어져 있습니다. 반지하1층과 지상3층으로 층마다 2호씩 배정되어 있는데, 공부상에는 지층(반지하)부터 시작하여 1, 2, 3층으로 차례로 기재되어 있지만, 실제 건물의 현관문에는 1층부터 시작하여 2,3,5층(4는 불길한 숫자라 하여 건너뜀)으로 표시해 놓았던 것입니다. 그림으로 보자면 아래와 같습니다.

       

      이 사례에서 세입자 A씨와 부동산중개인 B씨는 전세계약을 체결하면서 집합건축물대장 표제부와 대장에 첨부된 도면 및 등기부등본과 그에 편철된 도면 등을 확인하지 않아서 현관문 표시 호수(301)와 공부상 표시 호수(201)가 다르다는 것을 알지 못한 것이 화근이었습니다. 자신이 입주하는 집의 공부상의 호수와 다르게 전입신고를 한 경우 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는지 여부에 관한 문제가 발생합니다. 판례에 의하면, 주택임대차보호법상 임차인을 보호해주는 대항력의 요건으로 규정된 주민등록(전입신고)은 제3자가 임차권의 존재를 명백히 인식할 수 있게 하려는 공시방법이므로, 주민등록을 보고 당해 주소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정됩니다. 

       

      그러므로 위 그림의 A씨처럼 임대차계약을 체결하면서 등기부상 표시와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시만 보고 그대로 주민등록을 마친 경우 그 주민등록은 (실제 거주하고 있는 집에 대한)유효한 공시방법으로 인정받지 못해 대항력을 갖추지 못합니다. 제3자가 등기부만 보고선 A씨가 201(현관문301호)호에 전세로 입주해 있는지 알 수가 없기 때문입니다. 따라서 주택의 경매대금에서 전세보증금을 우선변제 받을 권리도 없게 됩니다.

       

       만약 XX빌라가 공부상 표시와 현관문 표시가 똑같았다면 A씨가 현관문만 보고 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우 공부상 호수와 일치하여 대항력과 우선변제권을 확보하여 이에 따라 매각대금에 대한 배당을 요구할 권리가 있었을 것입니다. 하지만 억울하게도 A씨는 공부상의 201호에 살면서 301호로 전입신고와 확정일자를 받는 바람에 공부상의 201호(현관문 표시 301호)와 301호(현관문 표시 501호), 어느 호수에 대하여도 대항력과 우선변제권을 확보하지 못하여 배당요구권자로도 인정받지 못해 아예 배당에서 제외되게 되었습니다.

       

       즉 A씨는 전세계약이나 입주, 전입신고를 하기 이전에 등기부, 집합건축물대장(표제부)등을 필히 확인했어야 합니다. 확인 후 공부상의 호수(201)와 현관문의 호수(301)가 다른 것을 발견하였으면 계약사항을 공부상의 호수에 맞게 수정하고, 공부상 호수인 201호로 전입신고를 하고 확정일자를 갖춰야만 대항력과 우선변제권을 확보하여 경매 후 매각대금에서 전세보증금을 우선변제받을 수 있습니다.

       

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