이 사례의 주인공 ㄱ씨는 ㅁㅁ시에 거주하고 있으며, 이번에 저렴한 전세주택을 내놓은 집주인 ㄴ씨와 전세계약을 체결하고 입주하려 하고 있었습니다. 전세계약을 체결하기 전 ㄱ씨는 등기부등본에 다른 사람 명의의 ‘소유권이전청구권 보전의 가등기’가 되어 있는 것을 보았습니다. 집주인 ㄴ씨는 가등기에 대하여 담보권설정도 아니고 가등기이기 때문에 아무런 문제되지 않을 것이라고 했지만, 불안함을 느낀 ㄱ씨는 가등기에 관해 상담을 받아본 후 ㄴ씨와 전세계약을 맺지 않았습니다.

 ㄱ씨는 왜 전세계약을 맺지 않았을까요? 만약 전세계약을 맺고 입주했더라면 어떤 문제가 발생할 수 있길래 저렴한 전세집이 흔치 않은 요즘 ㄴ씨와의 전세계약을 거절한 것일까요? ㄱ씨가 등기부등본상의 가등기에 별 의심을 가지지 않고 ㄴ씨와 전세계약을 맺고, 입주 즉시 전입신고를 하여 대항력을 갖추었다고 가정해 봅시다.

몇 달 후, 등기부등본상에 가등기자로 이름만 보았던 ㄷ씨가 나타나 ㄱ씨에게 집을 비우라고 요구하고 있습니다. 가등기에 기한 소유권이전의 본등기가 마쳐져 이 집의 소유권이 이제는 ㄷ씨에게 넘어갔다는 겁니다. 황당한 ㄱ씨는 ㄷ씨에게 전세금을 돌려받지 못하면 집을 비울 수 없다고 했지만 ㄷ씨는 그것은 ㄴ씨가 돌려 주어야 하는 문제이고 자신은 전세금을 반환할 의무가 없다고 합니다. ㄱ씨는 ㄴ씨에게 연락해 보았지만 ㄴ씨는 전세금을 줄 돈이 전혀 없다고 버티고 있습니다. 

알고보니 ㄴ씨는 ㄷ씨와 주택의 소유권을 놓고 법정싸움 중이었고, ㄷ씨가 법원의 허가를 받아 가등기를 경료하였는데, 그 사실을 모르는 ㄱ씨는 ㄴ씨와 전세계약을 맺었던 것입니다. 결국 가등기에 기한 본등기를 한 ㄷ씨가 ㄱ씨에게 퇴거를 요구하고 명도소송을 제기하자 법정싸움 끝에 ㄷ씨가 승소하여 ㄱ씨는 전세보증금을 반환 받지 못한 채 집을 비워줘야 했습니다. 게다가 전세금은 ㄷ씨가 아닌 ㄴ씨가 반환해야 한다는 판결까지 받았습니다.

⑤가등기에 기한 소유권이전의 본등기가 ④임차인 ㄱ씨의 대항요건 취득시점보다 늦게 되었던 것은 맞습니다. 그러나 가등기 ‘없는’ 본등기와 달리 ⑤와 같은 가등기에 기한 본등기는 ②가등기가 경료된 시점이 ④대항요건 취득시점보다 앞서 있으면 ⑤그 가등기에 기한 본등기에 대해서도 대항할 수 없게 합니다. ㄱ씨가 등기부에 기재된 가등기를 대수롭지 않게 생각한 것이 큰 실수였던 것입니다.

 이 사례의 ㄱ씨는 본인이 무엇인지 잘 모르던 가등기에 관해 상담을 받고 큰 위험에 빠질 뻔 한 상황을 모면할 수 있었지만, 실제로 가등기와 본등기 사이에 전세계약을 했다가 전세금을 돌려받지 못하는 사례는 이보다 훨씬 비일비재하게 일어나고 있습니다. 임차, 임대에는 다양한 이해관계인이 얽혀 있어 잘 모르고 쉽게 지나칠 수 있는 사소한 실수로도 장래에 큰 손해를 불러일으킬 수 있으니 반드시 자세히 알아보고 진행하시는 것이 현명합니다.